Alquilar en España

Aunque el contrato diga un año, la ley te da más. En vivienda habitual tienes derecho a prorrogarlo hasta cinco años si el propietario es una persona física, o hasta siete si es una empresa.

Esas prórrogas son obligatorias para el propietario y voluntarias para ti. Él no puede negarse salvo en un supuesto: que necesite la vivienda para sí mismo o para un familiar directo, y lo haya dejado escrito en el contrato desde el principio.

Al final del plazo, si ninguna de las dos partes dice nada, el contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales hasta tres años más. Conviene saberlo tanto si quieres quedarte como si quieres irte.

La fianza legal en vivienda habitual es de una mensualidad. Ni dos, ni tres. Es obligatoria y el propietario tiene que depositarla en el organismo de su comunidad autónoma.

Aparte de la fianza, el propietario puede pedir garantías adicionales: aval bancario, más meses en depósito, un seguro de impago. Pero en contratos de hasta cinco años esas garantías extra no pueden superar el equivalente a dos mensualidades.

Solo se puede actualizar la renta si el contrato lo dice expresamente, y solo una vez al año, en la fecha en que se cumple cada anualidad.

El índice de referencia ha cambiado en los últimos años. Antes se usaba el IPC; ahora existe un índice específico para actualizar alquileres. Comprueba cuál dice tu contrato y cuál es el vigente cuando toque la actualización.

• Comunidad de propietarios: normalmente el propietario, salvo que el contrato diga lo contrario y esté cuantificado.
• IBI: el propietario, aunque puede pactarse que lo pague el inquilino si consta por escrito.
• Suministros con contador individual: el inquilino.
• Reparaciones para mantener la vivienda habitable: el propietario.
• Pequeñas reparaciones del desgaste por uso: el inquilino.

La frontera entre reparación mayor y pequeño desgaste es donde surgen la mayoría de discusiones. Una caldera que se avería es del propietario. Cambiar una junta de grifo, tuya.

• Que quien firma sea el propietario o tenga poder para hacerlo. Pide la nota simple o el poder.
• Que el contrato diga si es vivienda habitual: de eso depende que te apliquen las prórrogas.
• El certificado energético, que es obligatorio también en alquiler.
• Un inventario del estado y del mobiliario, con fotos, firmado por las dos partes.
• Qué pasa con los suministros: si están a tu nombre o al del propietario.
• Si se admiten animales, y que conste por escrito lo que os digáis de palabra.

El lado del propietario tiene sus propias reglas que conviene conocer.

• Necesitas certificado energético antes de anunciar, igual que para vender.
• Tienes que depositar la fianza en el organismo de tu comunidad autónoma.
• No puedes entrar en la vivienda sin permiso del inquilino, aunque seas el dueño.
• Los ingresos tributan en el IRPF, con reducciones que dependen del tipo de contrato y de la zona.
• Desde 2023, los honorarios de la agencia son tuyos.

• El contrato dura lo que dice la ley, no lo que dice el papel: hasta cinco o siete años.
• La fianza es una mensualidad. Las garantías extra tienen tope.
• La renta solo sube una vez al año y solo si el contrato lo prevé.
• Los honorarios de agencia los paga el propietario.
• Haz fotos el día que entres.