Comprar vivienda en España
El proceso completo, de la primera visita a las llaves.
Lo primero: no cuesta lo que dice el anuncio
Una vivienda de 300.000 euros no cuesta 300.000 euros. Entre impuestos, notaría, registro y gestoría, hay que sumar entre un 10 y un 15 por ciento mas. En ese ejemplo, entre 30.000 y 45.000 euros adicionales.
Es la cifra que más sorpresas da, porque no aparece en ningun portal ni te la recuerda nadie hasta que estas firmando. Y no se puede financiar: el banco presta sobre el precio de compra, no sobre los gastos.
La regla práctica
Si tienes 60.000 euros ahorrados, no busques casas de 300.000 contando con una hipoteca del 80 por ciento. Los 60.000 se te van casí enteros en la entrada más los gastos. Busca por debajo.
Que impuestos pagas y por que
Depende de una sola cosa: si la vivienda es nueva o de segúnda mano. Y son dos regimenes completamente distintos.
Obra nueva
Pagas IVA, que es el 10 por ciento en toda España (4 por ciento en vivienda de protección oficial de regimen especial). En Canarias no es IVA sino IGIC. Además pagas Actos Juridicos Documentados, que fija cada comúnidad y suele ir del 0,5 al 1,5 por ciento.
Segúnda mano
Pagas Transmisiones Patrimoniales, que fija cada comúnidad autónoma. La horquilla nacional va aproximadamente del 4 al 11 por ciento. La diferencia entre comúnidades es enorme: el mismo piso puede costarte varios miles de euros más o menos según donde este.
Los tipos cambian con frecuencia y cada comúnidad tiene sus propias reducciones. Antes de firmar nada, consulta el tipo vigente en la sede electrónica de la hacienda de tu comúnidad autónoma o preguntaselo a tu gestor. Cualquier tabla que encuentres en internet, incluida esta guía, puede estar desactualizada.
Casí todas las comúnidades tienen tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad reconocida o compra de vivienda habitual por debajo de cierto precio. Merece la pena mirarlo: la diferencia puede ser de varios puntos porcentuales.
Notaría, registro y gestoría
Aparte de los impuestos hay tres gastos que no dependen de la comúnidad sino del precio de la vivienda. Suman en torno al 1,5 por ciento del total.
- Notaría: la escritura de compraventa. Suele ir de 600 a 1.200 euros según el precio.
- Registro de la Propiedad: inscribir que ahora la casa es tuya. Entre 400 y 800 euros.
- Gestoría: tramita la liquidacion de impuestos y la inscripción. Entre 300 y 500 euros.
Los aranceles de notaría y registro estan regulados por norma estatal, así que no varian mucho de un profesional a otro. La gestoría si es libre, y puedes elegirla tu.
Si hay hipoteca
Desde la ley hipotecaria de 2019, los gastos de notaría, registro y gestoría asociados a la hipoteca los paga el banco. Los de la compraventa siguen siendo tuyos. Lo unico que pagas tu de la hipoteca es la tasacion, entre 250 y 600 euros.
El proceso, paso a paso
1. Antes de buscar
Ve al banco y pide una estimacion de cuanto te prestarian. Buscar casa sin saber tu presupuesto real es perder el tiempo y enamorarte de lo que no puedes pagar.
2. Visitas
Pregunta siempre por la nota simple registral, el certificado energético y, si el edificio es antiguo, la inspeccion tecnica. Si el agente no los tiene o se resiste a enseñartelos, es una señal.
3. Oferta y arras
Cuando llegais a un acuerdo se firma un contrato de arras y entregas una señal, normalmente el 10 por ciento. Aquí es donde más gente se equivoca: hay tres tipos de arras y las consecuencias de echarse atras son muy distintas según cual firmes. Que te lo revise un abogado.
4. Hipoteca
Con las arras firmadas vas al banco en serio. Te haran una tasacion y, si todo cuadra, te daran la oferta vinculante. Este proceso son varias semanas: tenlo en cuenta al fijar la fecha de firma en las arras.
5. Firma ante notario
Se firma la escritura, se paga el resto del precio y te dan las llaves. El notario te leera la escritura: escuchala y pregunta lo que no entiendas, es tu ultima oportunidad de detectar algo raro.
6. Después de firmar
Hay que liquidar los impuestos y inscribir la compra en el Registro. Normalmente lo hace la gestoría. Tienes plazo, pero no lo dejes: sin pagar los impuestos el Registro no inscribe.
Una cosa que casí nadie te cuenta
El Registro de la Propiedad no inscribira el cambio de titularidad hasta que acredites que has pagado los impuestos. Se llama cierre registral y esta en la Ley Hipotecaria.
Puedes presentar la escritura, pero la inscripción queda en suspenso. Y mientras no estes inscrito, frente a terceros la casa no es tuya del todo. Es un trámite que la gestoría resuelve sin drama, pero conviene saber que existe.
Señales de alarma en un anuncio
Antes de perder una tarde en una visita, mira si el anuncio tiene alguna de estas cosas.
- No aparece el certificado energético o solo pone una letra sin numero de registro. Sin ese numero, el certificado no tiene validez legal.
- Las fotos son de otra vivienda o estan claramente retocadas más alla del color.
- El precio esta muy por debajo del mercado de la zona sin explicacion.
- La dirección es vaga y el agente se resiste a concretarla incluso después de hablar.
- El mismo piso aparece anunciado a precios distintos por varias agencias.
- No hay plano, o el plaño no cuadra con los metros que dice el anuncio.
Ninguna de estas cosas significa necesariamente fraude. Pero todas significan que alguien no se ha molestado en hacer bien su trabajo, y eso suele anticipar como sera el resto de la operación.
Y una ultima cosa
Comprar casa es la decision financiera más grande que toma la mayoria de la gente, y el sector no se lo pone facil. Informarse antes no es desconfianza: es lo mínimo.
Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada operación tiene sus particularidades y la normativa cambia. Para tu caso concreto, consulta con un abogado, un gestor o un agente que responda de lo que dice.
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En Hogarhub cada anuncio se verifica a mano y se ordena por la calidad de su informacion, no por lo que paga quien lo publica.
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