Entender tu hipoteca
Fija, variable o mixta, qué te van a pedir, y dónde está el dinero que no ves.
Cuánto te van a prestar
Los bancos suelen financiar hasta el 80 por ciento del menor de dos valores: el precio de compra o el valor de tasación. Si compras por 300.000 y tasa en 280.000, te prestan sobre 280.000, no sobre 300.000.
Eso significa que necesitas el 20 por ciento de entrada más los gastos, que rondan otro 10 a 15 por ciento. En total, entre un 30 y un 35 por ciento del precio en dinero que ya tienes.
La otra regla que aplican
La cuota no debería superar entre el 30 y el 35 por ciento de tus ingresos netos mensuales, contando todas tus deudas. Si tienes préstamo del coche o tarjetas, restan capacidad.
Hay hipotecas al 90 o al 100 por ciento, pero suelen ser para pisos del propio banco, para perfiles muy solventes, o con aval de terceros. Si te ofrecen el 100 sin condiciones, lee la letra pequeña.
Fija, variable o mixta
Fija
El interés no cambia en toda la vida del préstamo. Pagas lo mismo el primer mes que el último. Duermes tranquilo, pero el banco te cobra esa tranquilidad: el tipo de partida es más alto que el de una variable en el momento de firmar.
Variable
Se revisa periódicamente según un índice, normalmente el euríbor, más un diferencial fijo que pactas con el banco. Si el euríbor baja, tu cuota baja. Si sube, sube. Lo que negocias de verdad es el diferencial: el índice no lo controla nadie.
Mixta
Unos años a tipo fijo y el resto a variable. Te protege del riesgo en los primeros años, que es cuando pagas más intereses, y luego te expone. Se ha vuelto muy común.
No hay una opción correcta: depende de cuánto te importe la certeza y de cuántos años tengas por delante. Lo que sí es un error es elegir mirando solo el tipo de partida sin entender qué pasa después.
El número que hay que mirar
El tipo de interés nominal es lo que anuncia el banco. La TAE es lo que pagas de verdad, porque incorpora comisiones y otros gastos del préstamo.
Dos hipotecas con el mismo interés nominal pueden tener TAE muy distintas si una lleva comisión de apertura y la otra no. Compara siempre TAE con TAE.
Ojo con las ofertas bonificadas: te dan un tipo mejor si contratas seguro de hogar, de vida, plan de pensiones, tarjeta y domicilias la nómina. Suma lo que cuestan esos productos al año y compáralo con lo que te ahorras de interés. A veces sale a cuenta y a veces no.
Qué te va a pedir el banco
- DNI o NIE en vigor.
- Las últimas nóminas, normalmente tres a seis meses.
- La declaración de la renta del último ejercicio.
- Vida laboral actualizada.
- Extractos bancarios de los últimos meses.
- Si eres autónomo: declaraciones trimestrales, pagos a la Seguridad Social y a veces dos años de renta.
- Contrato de arras o nota simple de la vivienda que vas a comprar.
- Justificación del origen de la entrada, sobre todo si es una donación familiar.
Lo que más retrasa
Justificar de dónde sale el dinero de la entrada. Si te lo prestan tus padres, el banco quiere ver de dónde viene. Prepáralo antes de que te lo pidan.
Quién paga qué
Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el reparto está claro y no es negociable.
Paga el banco
Notaría, registro y gestoría de la hipoteca, y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura del préstamo.
Pagas tú
La tasación, entre 250 y 600 euros según el inmueble, y tu copia de la escritura si la quieres. Aparte, todos los gastos de la compraventa, que son otra cosa distinta.
Y una cosa que mucha gente no sabe: la tasación es tuya. Si la pagas y luego cambias de banco, puedes exigir una copia y presentarla en otra entidad, siempre que esté en vigor.
Del papeleo a la firma
1. Estudio previo
Antes de buscar casa, ve al banco con tus números y pide una estimación. No es vinculante pero te dice en qué rango puedes buscar.
2. Solicitud formal
Con las arras firmadas presentas toda la documentación. El banco encarga la tasación y estudia el riesgo. Cuenta con varias semanas.
3. FEIN y FiAE
Si te aprueban, el banco te entrega la Ficha Europea de Información Normalizada, que es la oferta vinculante, y la Ficha de Advertencias Estandarizadas. A partir de ahí tienes diez días naturales antes de poder firmar.
4. Visita al notario
Obligatoria y gratuita. En esos diez días vas al notario que tú elijas, sin el banco delante, y te explica el contrato. Firma un acta de que lo has entendido. Usa esa visita: pregunta todo lo que no te cuadre.
5. Firma
Se firma la hipoteca y la compraventa el mismo día. El banco paga al vendedor, tú recibes las llaves.
Qué se puede negociar
Más de lo que la gente cree. Los bancos compiten por hipotecas de perfiles solventes, y el primer número que te dan casi nunca es el mejor que pueden dar.
- El diferencial sobre el euríbor, en las variables.
- El tipo fijo, en las fijas.
- La comisión de apertura, que muchos bancos quitan si insistes.
- Las comisiones por amortización anticipada, que tienen topes legales.
- Qué productos vinculados aceptas y cuáles no.
- El plazo, que cambia mucho la cuota y el interés total.
Pide a tres bancos
Y diles que estás comparando. Una oferta escrita de otra entidad es el argumento que más mueve. También puedes acudir a un intermediario hipotecario, que negocia por ti a cambio de una comisión.
Después de firmar
La hipoteca no es para siempre aunque dure treinta años. Tienes tres formas de cambiarla.
- Novación: renegociar las condiciones con tu propio banco.
- Subrogación: llevarte la hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones.
- Amortización anticipada: pagar parte antes de tiempo, eligiendo entre bajar la cuota o acortar el plazo.
Cuota o plazo
Al amortizar puedes reducir lo que pagas cada mes o los años que te quedan. Acortar plazo ahorra más intereses en total; bajar cuota te da aire mensual. Ninguna es mejor: depende de tu situación.
En resumen
- Necesitas entre el 30 y el 35 por ciento del precio en dinero propio.
- Compara TAE, no interés nominal.
- Suma lo que cuestan los productos vinculados antes de aceptar la bonificación.
- Los gastos de la hipoteca los paga el banco; la tasación, tú.
- Tienes diez días y una visita gratuita al notario: úsalos.
- Pide a tres bancos y dilo.
Esta guía es informativa y no es asesoramiento financiero. Los tipos, las condiciones y la normativa cambian. Para tu caso concreto, compara ofertas reales y consulta con un profesional antes de firmar.
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