Vender tu vivienda

El error más caro al vender es empezar por el cartel. Cuando aparece un comprador y faltan documentos, se pierden semanas, y en ese tiempo la gente se enfria o encuentra otra cosa.

• Nota simple registral actualizada: acredita que eres el titular y si hay cargas. La pides en el Registro de la Propiedad.
• Certificado de eficiencia energética con su numero de registro. Sin el no puedes anunciar legalmente.
• Ultimo recibo del IBI pagado.
• Certificado de estar al corriente con la comúnidad, que firma el administrador.
• Escritura de compraventa de cuando la compraste tu.
• Si hay hipoteca: certificado de deuda pendiente que emite tu banco.
• En algunas comúnidades, la cedula de habitabilidad o licencia de primera ocupacion.

Sobrevalorar es la forma más común de vender más barato. Suena contradictorio pero funciona asi: una vivienda cara no recibe visitas, lleva meses en el mercado, y cuando bajas el precio ya arrastra la sospecha de que algo tiene.

El comprador informado mira cuanto lleva públicado un anuncio. Un piso con seis meses en el mercado negocia desde una posición mucho peor que uno recien salido.

También puedes consultar el valor de referencia del Catastro, que se calcula a partir de compraventas reales ante notario. No es tasacion ni precio de mercado, pero es un punto de partida objetivo. Y ojo: desde 2022 es la base minima para calcular el impuesto del comprador, así que conviene saberlo.

En Espana no hace falta titulación para ejercer como agente inmobiliario en la mayoria de comúnidades. Cataluña tiene registro obligatorio; en el resto, cualquiera puede poner un cartel. Eso hace que elegir bien importe mas.

• Pide su historial: cuantas operaciónes ha cerrado, en que zona, en que rango de precio.
• Pregunta cuanto tarda de medía en vender, y compara con lo que te promete.
• Lee lo que dicen sus clientes anteriores, sobre todo los vendedores.
• Que te enseñe como va a fotografíar y describir tu casa. Mira anuncios suyos.
• Pregunta si trabajara en exclusiva y que hace distinto si la tiene.

Los honorarios del agente son libres y negociables. Lo habitual es hasta un 6 por ciento del precio de venta más IVA, y varia mucho por zona, por tipo de encargo y por si hay exclusiva.

Lo importante no es solo el porcentaje: es que quede claro por escrito cuando se devenga. Que pasa si el comprador se echa atras después de las arras. Que pasa si vendes tu por tu cuenta durante el mandato. Que pasa si el mandato caduca y el comprador aparecio antes.

El miedo habitual del propietario es la exposición: si solo lo lleva uno, lo vera menos gente. Ese miedo tenia sentido cuando la visibilidad dependía de cuantos escaparates tuvieras. Hoy nadie busca casa paseando por delante de las inmobiliarias del barrio: se busca en el móvil, a las once de la noche, en pijama. Y ahi tu casa se ve exactamente igual la lleve una agencia o la lleven cuatro. Para eso esta Hogarhub.

Y varias agencias vendiendo lo mismo no multiplican la exposición: la ensucian. El comprador se encuentra el mismo piso repetido a precios distintos, y lo primero que piensa es que hay margen para negociar a la baja. Acabas compitiendo contigo mismo.

Vender tiene coste fiscal, y conviene calcularlo antes de decidir el precio.

Hay exenciónes importantes que mucha gente desconoce: la reinversion en vivienda habitual, y la exención para mayores de 65 años que venden su vivienda habitual. Preguntalo antes de firmar, no después.

Más alla del precio, hay cosas que mueven la aguja y son baratas.

• Fotos buenas. Es lo unico que ve el comprador antes de decidir si visita. Un móvil bien usado con luz de día bate a una camara cara con mala luz.
• Vaciar. Menos cosas hace la casa más grande. Guarda lo personal: el comprador tiene que imaginarse viviendo alli, no verte a ti.
• Arreglar lo pequeno. Una persiana rota o un grifo que gotea siembran la duda de que habra detras.
• Documentación a la vista. Un comprador que puede ver la nota simple y el certificado antes de visitar llega con menos recelo.
• Dirección exacta. Ocultarla filtra visitas, pero también espanta a quien no quiere jugar a las adivinanzas.

• Reune los papeles antes de anunciar, empezando por el certificado energético.
• Pon precio con datos de cierre, no con lo que piden los vecinos.
• Elige agente por su historial, no por el precio que te promete.
• Lee bien el mandato: cuando se cobran los honorarios y en que casos.
• Calcula los impuestos antes de decidir el precio, no después.
• Fotos buenas y casa vacia venden más que cualquier reforma.